Thị trường Bất động sản – Nỗi ác mộng của nền kinh tế

Chiều 11/4, Ủy ban giám sát quốc gia đã có buổi đối thoại với Hiệp hội Bất động sản TP.HCM về thực trạng và giải pháp cho thị trường. Buổi tọa đàm diễn ra căng thẳng khi nhiều doanh nghiệp “kêu cứu” rằng họ đang chết từng ngày trên khối tài sản của chính mình.
Theo ông Vũ Anh Tâm – Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM kiêm Tổng giám đốc Công ty Tài Nguyên, trong 4 năm qua, thị trường địa ốc cứ thụt lùi dần. Năm 2009 bất động sản vẫn có thanh khoản được một tí. Đến cuối năm 2010 và 2011, khi ngân hàng gặp khó khăn thì nhà đất bước vào giai đoạn “im lìm” tuyệt đối. Đến năm 2012 các doanh nghiệp địa ốc hầu như không có khả năng đóng góp cho nền kinh tế, không tạo ra được việc làm. Hầu như các doanh nghiệp đều dừng sản xuất, cho nhân viên nghỉ. Lãnh đạo Công ty Tài Nguyên cho rằng Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà nhằm tăng tính thanh khoản cho thị trường. “4 năm nay doanh nghiệp bị ăn mòn gần hết tài sản vì đầu tư không sinh lợi. Ngân hàng không cho vay trong khi thị trường đói vốn. Lãi suất cao như một dây thòng lọng giết chết các chủ đầu tư, giết luôn nền kinh tế”, ông Tâm nói.
Trong khi đó, Giám đốc Công ty Lê Thành, Lê Hữu Nghĩa không ngại chia sẻ khó khăn của doanh nghiệp. Ông cho biết, với phân khúc căn hộ diện tích nhỏ giá 11-14 triệu đồng mỗi m2 trước đây mỗi tháng bán được 60 căn thì nay sụt giảm mạnh, bán được chưa tới 20 căn. “Nhà giá rẻ là điểm sáng duy nhất nhưng nay cũng khó tìm được đầu ra. Nếu phân khúc này tắt thì các dự án khác chắc chắn cũng không bán được hàng. Trong lúc này, điều cần nhất là giãn thuế cho doanh nghiệp địa ốc”, ông Nghĩa nói.
Còn Tổng giám đốc Công ty địa ốc Thanh Bình, Đặng Hoàng Vũ trần tình, hiện công ty ông nợ 28 tỷ đồng dù có dự án trị giá hàng triệu USD. Ông lo ngại với tình hình thị trường bất động sản không có đầu ra thì hàng đống tài sản sẽ bị chôn vùi trong núi nợ. “90% doanh nghiệp trong ngành không còn sản xuất từ một năm rưỡi nay bởi thị trường không có thanh khoản”, ông nói.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Lê Hoàng Châu cho hay, hiện nay tất cả các doanh nghiệp địa ốc đều khó khăn ở mức độ khác nhau. Có công ty phải trả hàng tỷ đồng tiền lãi mỗi ngày. Thậm chí có doanh nghiệp phải trả hơn cả con số ấy. “Bất động sản đang hứng chịu nhiều tác động của chính sách vĩ mô: lãi suất cao, thuế ngất ngưỡng, chính sách đất đai chưa phù hợp. Doanh nghiệp rất tâm huyết với nghề nhưng đang phải “chết trên đống tài sản”, ông Châu nói.

Những hệ lụy

Bất động sản “chết” kéo theo nhiều ngành sản xuất kinh doanh khác bị đình đốn. Theo báo cáo của ngành thép: Năm 2011, sức tiêu thụ thép xây dựng liên tiếp giảm mạnh kể từ quý 2 khiến lượng tồn kho lên tới con số kỷ lục, hơn 800.000 tấn. Đây là mức tồn kho lớn nhất từ trước tới nay. Sản lượng thép tiêu thụ trong cuối năm 2011 ở mức 326.000 tấn, giảm 29% so với cùng kỳ năm trước. Sản lượng thép tiêu thụ xây dựng cả năm 2011 chỉ ở mức 4,6 triệu tấn, giảm 5,5% so với cùng kỳ. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia kinh tế, năm 2012, ngành thép sẽ còn “thê thảm” hơn vì thị trường bất động sản chưa có dấu hiệu phục hồi.
Cùng chung số phận với ngành thép là ngành xi măng. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến cuối năm 2011, tiêu thụ toàn ngành xi măng mới đạt trên 44 triệu tấn, còn khá xa mức 55 triệu tấn mà Bộ Xây dựng dự báo từ đầu năm. Có thể nói, chưa bao giờ ngành xi măng đối mặt với nhiều khó khăn như hiện nay và dự báo năm 2012 còn khó khăn hơn, bởi vì hàng loạt khách hàng là những doanh nghiệp xây dựng lớn hoạt động ở mức cầm chừng. Tiêu thụ giảm, hiệu quả kinh doanh đạt thấp, hầu hết các dự án xi măng được đầu tư bằng nguồn vốn vay, nên doanh nghiệp phải dồn sức để trả nợ, làm cho tình hình càng khó khăn hơn. Theo tìm hiểu của chúng tôi, có những doanh nghiệp sản xuất xi măng cho đến nay đã nợ xấu ngân hàng hàng ngàn tỷ đồng. Những doanh nghiệp có tiềm lực mạnh như Tổng Công ty Công nghiệp Xi măng Việt Nam (Vicem) năm 2011 cũng bị lỗ trên 230 tỷ đồng. Đại diện Vicem cho rằng, với tỷ suất lợi nhuận như hiện nay, doanh nghiệp khó thuyết phục được ngân hàng cho vay vốn đầu tư sản xuất.
Hiệp hội Gốm sứ xây dựng Việt Nam (VIBCA) cho biết, hiện sản phẩm gạch ốp lát tồn kho tại các công ty trong nước ước khoảng trên 30 triệu mét khối, tương ứng hơn 2.000 tỷ đồng… Bên cạnh đó, nhiều nhà nhập khẩu đồ nội thất về xây dựng cũng điêu đứng vì không tiêu thụ được sản phẩm. Sản xuất đình đốn dẫn đến nhiều doanh nghiệp xây dựng, sản xuất xây dựng phải “co hẹp” quy mô, làm nhiều người lao động mất việc làm. Cuộc sống của người lao động vốn đã khó khăn nay càng khó khăn hơn.

Tương lai thị trường bất động sản

Nhiều dự báo thị trường bất động sản (BĐS) đổ vỡ với những hệ lụy liên đới đã được đưa ra từ năm 2011. Tuy nhiên, cho đến tháng cuối cùng của quý I/2012, thị trường vẫn chưa đổ vỡ, chưa thấy nhiều doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS công bố phá sản. Vì vậy, trong những tháng còn lại của năm 2012, thị trường BĐS vẫn khó dự báo.
Đó là nhận định của nhiều chuyên gia về thị trường BĐS đưa ra tại Hội thảo “Giải pháp tổng thể cho thị trường BĐS 2012” do kênh InfoTV – Đài Truyền hình Việt Nam và Hiệp hội BĐS Việt Nam phối hợp tổ chức ngày 28/3.
Theo đánh giá của các chuyên gia, từ nay đến hết năm 2012, thị trường BĐS và các DN liên quan đến thị trường này vẫn tiếp tục phải đối mặt với khó khăn như: Hiếm có giao dịch, thiếu vốn, khó tiếp cận tín dụng, lãi suất cho vay cao,…
TS. Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương dự báo, có 3 kịch bản có thể xảy ra trên thị trường BĐS.
Kịch bản thứ nhất, thị trường BĐS khởi sắc. Điều kiện cho kịch bản này là tình hình kinh tế thế giới ổn định, các nước đồng tiền chung châu Âu vượt qua khủng hoảng nợ công. Kinh tế vĩ mô trong nước tăng trưởng cao, lạm phát tiếp tục được kiềm chế, lãi suất về mức 10%/năm. Một số công cụ tài chính BĐS ra đời… Khi đó, thị trường sẽ qua điểm đáy và khởi sắc vào tháng 8 âm lịch. Từ tháng 4 – 9/2012 sẽ là giai đoạn “thử lửa”, sàng lọc các DN BĐS.
Kịch bản thứ hai trái ngược với kịch bản thứ nhất. Các DN BĐS sẽ gặp khó khăn lớn, thị trường sẽ suy giảm trầm trọng, các dự án đình trệ,… Nếu kịch bản này xảy ra thì các nhà đầu tư thứ cấp sẽ rời bỏ thị trường và thị trường sẽ cần một thời gian khá dài để phục hồi.
Kịch bản cuối cùng được cho là có nhiều khả năng xảy ra nhất, đó là tình hình sẽ như hiện nay. Các chính sách tiếp tục được nghiên cứu, còn DN hoạt động cầm chừng, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục hy vọng, một số DN tiếp tục thu hẹp sản xuất.
Tuy nhiên, TS. Phạm Sỹ Liên, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam lại cho rằng, thị trường BĐS sẽ ấm dần lên. Điều kiện để đạt được kịch bản này, ngoài việc hoàn thiện các cơ chế chính sách về thị trường BĐS được các bộ, ngành kiến nghị thì cần một sự năng động thực sự từ các DN.

Theo ông Liêm, hiện nay nhu cầu cần nhà ở phân khúc trung bình và nhà giá thấp đang rất lớn. Do đó, các DN cần nắm bắt được nhu cầu về nhà ở thuộc phân khúc nào để điều chỉnh nguồn cung. Thực tế cho thấy, do không nắm bắt được nhu cầu nhà ở thực sự nên thời gian qua đã xảy ra tình trạng “thừa mà thiếu”.

Kế hoạch “cứu” bất động sản của Chính phủ – một kế hoạch dài hơi

Đề án “Cơ cấu lại hệ thống các tổ chức tín dụng giai đoạn 2011 - 2015” hé lộ những chi tiết quan trọng của kế hoạch đầy kỳ vọng này.

Một trong các biện pháp để xử lý nợ xấu của các Tổ chức tín dụng (TCTD) mà Đề án cơ cấu lại hệ thống TCTD đưa ra là: “Đối với một số loại công trình, bất động sản thế chấp vay ngân hàng sắp hoàn thành hoặc đã hoàn thành nhưng chưa bán được, Chính phủ xem xét mua lại các bất động sản đó để phục vụ cho mục đích an sinh xã hội và hoạt động của các cơ quan nhà nước”.

Biện pháp mua lại các dự án bất động sản đang tồn đọng này dường như là khâu cuối cùng, trực tiếp và mạnh tay nhất để giải cứu bất động sản sau một loạt các biện pháp đã đưa ra trước đó như Chỉ thị 2196 năm 2011 của Thủ tướng Chính phủ, Chỉ thị 01 ngày 13/2 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN).
Rõ ràng là đã có một kế hoạch giải cứu bất động sản dài hơi và bài bản được đưa ra. Khẳng định của Thống đốc NHNN Nguyễn Văn Bình “không để cho thị trường bất động sản đổ vỡ” trong buổi giao lưu trực tuyến đầu năm là hoàn toàn có cơ sở. Cũng trong Đề án nêu trên, về phía Nhà nước, đơn vị được giao trách nhiệm đứng ra mua các khoản nợ xấu có tài sản đảm bảo là Công ty Mua bán nợ và Tài sản tồn đọng doanh nghiệp (DATC) của Bộ Tài chính. Các khoản nợ xấu sẽ được đánh giá lại chất lượng tài sản, khả năng thu hồi và giá trị, sau đó có thể xóa nợ bằng nguồn dự phòng rủi ro hoặc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ hoặc chuyển nợ thành vốn góp, cổ phần của doanh nghiệp vay. Ngoài ra, nợ xấu cũng có thể được bán cho các doanh nghiệp không phải TCTD, công ty mua bán nợ tư nhân và công ty mua bán nợ của các ngân hàng thương mại.

Giải pháp tình thế?

Mặc dù đã được hoạch định bài bản, tuy nhiên, việc Chính phủ mua lại các bất động sản tồn đọng, hay các khoản nợ xấu của các TCTD luôn đồng nghĩa với việc “bơm” tiền ra thị trường vốn có nhiều rủi ro. Đây chỉ là một giải pháp mang tính tình thế. NHNN và Bộ Xây dựng – hai cơ quan chịu trách nhiệm chính quản lý các TCTD và thị trường bất động sản chắc chắn sẽ còn rất nhiều việc phải làm để bịt những lỗ hổng có thể phát sinh từ giải pháp cấp bách này. Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn là một thị trường non trẻ, đặc biệt với các nhà quản lý. Những người hoạch định chính sách không thể phủ nhận trách nhiệm với việc để cho thị trường phát triển méo mó. Giới kinh doanh, nhà đầu tư đổ xô vào các phân khúc cao cấp có cầu thấp, trong khi bỏ qua phân khúc có lượng cầu cao là nhà giá thấp, diện tích nhỏ. Ngay việc mua lại các dự án bất động sản, nếu được thực hiện, cơ quan chịu trách nhiệm rà soát, phân loại cũng sẽ gặp không ít rắc rối, bởi những câu hỏi từ thực tế thị trường: với các dự án đã được bán từ khi san nền và đang nằm trong tay giới đầu cơ thì sẽ xử lý sao? Các dự án bất động sản thuộc diện “nợ xấu” đang nằm ở phân khúc nào, cao cấp hay thấp cấp?
Về phía ngân hàng, bài toán thanh khoản của các TCTD không dễ giải quyết trong một sớm một chiều. Tại buổi họp báo ngày 12/3, một lần nữa vấn đề thanh khoản đã được Thống đốc Nguyễn Văn Bình nhắc lại: “Sau nhiều năm tăng trưởng quá nóng, hệ số sử dụng vốn của các tổ chức tín dụng, ngân hàng lên rất cao. 80% vốn huy động được là ngắn hạn, trong khi 40% dư nợ cho vay lại là trung và dài hạn”. Làm sao để đảm bảo rằng, các TCTD sẽ không tái phạm quy định hạn mức cho vay trung và dài hạn thì lại không dễ để có câu trả lời mang tính khẳng định. Điều gì xảy ra khi bất động sản hồi phục và các ngân hàng lại vượt rào quy định để tạo ra các khoản nợ xấu mới?